Wir erwarten für 2008 und 2009 nur ein unterdurchschnittliches Wirtschaftswachstum in den USA. Einer der Hauptgründe hierfür ist der negative Einfluss des Immobilienmarktes. Dieser erfolgt über mehrere Wege: die Hypothekenmarktkrise erschwert die Kreditaufnahme, die Bautätigkeit fällt weiter, der private Verbrauch profitiert nicht mehr vom Vermögenseffekt höherer Immobilienpreise und im Baugewerbe ist mit zusätzlichem Stellenabbau zu rechnen. Es bleibt aber wahrscheinlich, dass eine tiefe Rezession vermieden werden kann.

Die Probleme am Wohnungsmarkt dürften sich noch länger hinziehen. Die Ausfallraten, vor allem bei ARM-Hypotheken (mit variablen Zinsen-siehe auch unsere Publikation Kurzes Glossar zum US-Hypothekenmarkt)-sind deutlich gestiegen, vor allem im sogenannten subprime-Bereich. Obwohl die merklich gefallenen Geldmarktzinsen den Anpassungsschock für viele ARMSchuldner abmildern werden, ist ein Abflachen bei den Zahlungsausfällen weiterhin nicht abzusehen. Fallende Preise spielen hier sicher eine Rolle. In einigen ehemaligen Boomregionen sind die Hauspreise inzwischen rückläufig. Die nationale Lage ist aber weniger eindeutig. Verschiedene Preisdaten senden unterschiedliche Signale.
Über die direkte Wirkung der geringeren Bauaktivität hinaus ist der negative Effekt vom Wohnungsmarkt auf die Gesamtwirtschaft bisher eher geringer als erwartet ausgefallen. Die Eigenkapitalentnahmen (MEW) sind zwar massiv zurückgegangen, die Verbraucher haben ihre Sparquote aber nicht deutlich erhöht. Im Wohnungsbau sind Beschäftigte entlassen worden, aber dieser Prozess läuft relativ graduell. Ein allgemeiner Credit Crunch ist nach wie vor nicht zu beobachten. Zwar ist der Zugang zu Hypothekenkrediten schwieriger geworden, vor allem für Haushalte mit einer schlechten Kredithistorie. Ein guter Teil der bisher erfolgen Korrektur spiegelt aber in erster Linie nur eine angemessenere Bewertung von Risiko und eine Rückkehr zu umsichtigen Kreditvergaberichtlinien wider. Die massiven Zinssenkungen der Fed und das Konjunkturpaket der Regierung sollten helfen, die negative Wirkung der Finanzmarktturbulenzen auf die Konjunktur abzufedern.
Der NAR-Erschwinglichkeitsindex ist ein idealer Startpunkt. Er hat den Vorteil, alle relevanten Faktoren – Hypothekenzinsen, Immobilienpreise und Einkommen – zu einem intuitiven Indikator zu verbinden. Steht dieser Index bei 100, so reichen die Einkünfte eines Haushaltes mit mittlerem Einkommen exakt aus, um ein Einfamilienhaus der mittleren Preisklasse aus dem Bestand zu erwerben (unter der Annahme eines monatlichen Schuldendienstes von weniger als 25% des Einkommens und einer Anzahlung von 20%).
Seit Juli 2007 sind die Zinsen für das Standardprodukt „30jährige Hypothek“ massiv gefallen. Für schlechtere Risiken und für Haushalte auf der Suche nach „Jumbo“- Hypotheken hat sich die Lage zwar seitdem verschlechtert. Für die große Mehrheit der potenziellen Hauskäufer sind Häuser in den vergangenen Monaten allerdings wieder merklich erschwinglicher geworden.
Wir erwarten, dass der 30-jährige Hypothekenzins zunächst weiter nachgibt und sich im Prognosezeitraum unter der im Juli 2006 erreichten Marke von 6,8% hält. Dies sollte das Potenzial für einen echten Crash verringern, sofern die Einkommen der Haushalte einigermaßen stabil bleiben. Wir erwarten bis weit ins Jahr 2008 hinein eine recht schwache Nachfrage nach Immobilien, allerdings sollte sich bei fallenden Preisen und angesichts der aktuellen Einkommenstrends und der Höhe der Hypothekenzinsen die Erschwinglichkeit weiter verbessern.